הממונה על המקרקעין מחק את התביעה של דיירת בתמ"א 38 (ת"א 64/12 ‏ ‏ עקיבא צוקרמן נ' נורית פיאט)

ביהמ"ש נעתר לבקשת הנתבעים שיוצגו ע"י משרדנו למחיקת תובענה על הסף. התובענה הנידונה, הוגשה על ידי בעלת דירה כנגד בעלי דירות אחרים בבית משותף, במסגרתה עתרה לביטול החלטת בעלי הדירות להתקשר בהסכם תמ"א 38 ולחילופין להתנות ההתקשרות בתנאים שימנעו פגיעה בזכויותיה.

 

 

‏ (ת"א) 64/12 ‏ ‏ עקיבא צוקרמן נ' נורית פיאט

מדינת ישראל

משרד המשפטים

בפני המפקח על רישום מקרקעין מס' התיק: 64/12

                 תל אביב                                                                                    מס' בקשה: 19/12

המבקשים:                    1. עקיבא צוקרמן ת.ז. 041115155

הנתבעים                       2. שלמה דורי ת.ז. 057942609

                                    3. דלית וולברג ת.ז. 013495171

                                    4. אייל שפריצר שפר ת.ז. 037481546

                                    6. אורית פרנקל ת.ז. 67932574

                                    7. מרים ברגר ת.ז. 01047708

                                    8. חביבה יחיה ת.ז. 000424721

                                    9. טלי רדום ת.ז. 059567560

                                    הנתבעים 1-4 ו- 6-9 באמצעות ב"כ

                                    עוה"ד אלי פיטרו

                                    משדרות שאול המלך 35 תל אביב

נ  ג  ד

המשיבה:                      נורית פיאט ת.ז. 054700711

התובעת                        ע"י ב"כ עוה"ד גור בן-ציון

                                    מרחוב איכילוב 4 ת.ד. 626 פתח תקווה

הנתבע 5:                      שמואל רוהלד ת.ז. 052005949

                                    ת.ד. 6191 נתניה

ספרות:

א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית, תשס"ט)

ה ח ל ט ה

תובענה זו עניינה בפרויקט תמ"א 38 בבית ברחוב בני אפרים 208 תל אביב הבנוי על חלקה 785 בגוש 6636 (להלן: "הבית").

המדובר בתובענה שהוגשה על ידי בעלת דירה כנגד בעלי דירות אחרים בבית במסגרתה עתרה לביטול החלטת בעלי הדירות להתקשר בהסכם תמ"א 38 ולחילופין להתנות ההתקשרות בתנאים שימנעו פגיעה בזכויותיה.

ביום 26.03.12 נתקיים דיון מקדמי בתובענה ובבקשה דנן.

בפני בקשה לסילוק התובענה על הסף מטעם הנתבעים 1-4 ו- 6-9.

טענות המבקשים בקצרה הן כי טרם ניתן היתר בניה או נתקבלה החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים בנוגע לפרויקט ומשכך טרם קמה סמכותו של המפקח בהתאם להוראות חוק החיזוק. עוד נטען כי החלטת בעלי הדירות להתקשר בהסכם לביצוע פרויקט של תמ"א 38 בבית התקבלה לפני כ- 9 חודשים וכל שנקבע באסיפה מיום 02.01.12 היה מינוי נציגות דיירים לקידום הטיפול בפרויקט והעברת הטיפול בדיירים שלא חתמו על ההסכם לידי עורך דין.

המשיבה טוענת כי יש לדחות את הבקשה על הסף בהעדר תצהיר, ההחלטה מיום 02.01.12 פוגעת בזכויות המשיבה ובהחלטה זו מנסים לכפות עליה התקשרות עם קבלן לביצוע הפרויקט אשר פוגעת בזכויותיה. סעד של סילוק על הסף הינו סעד דרסטי שיש להעניקו במשורה ומכל מקום למפקח סמכות לדון בתובענה בהתאם להוראות חוק המקרקעין וחוק החיזוק. עוד טוענת המשיבה כי פגישת בעלי הדירות מיום 07.03.11 נועדה אך לקבל מידע מהיזם אך בודאי שלא היתה בה החלטה כלשהי להתקשרות עימו.

דיון

לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים מוצא אני כי הדין במקרה דנן הוא עם המבקשים.

המשיבה מבססת תביעתה, למעשה, על הוראת סעיף 6 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (לעיל ולהלן: "חוק החיזוק") הקובעת כי:

"בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף 3 וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 71ג(ב) עד (ה) לחוק המקרקעין, בשינויים המחויבים, ובשינוי זה: בסעיף קטן (ד), במקום הסיפה החל במילים "בין בדרך של תשלומי איזון" יבוא "לרבות בדרך של מתן פיצוי"".

סעיף 3 לחוק החיזוק קובע כי:

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף".

משכך, תביעתו של בעל דירה בהתאם להוראות סעיף 71ג לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק החיזוק"), רלבנטית רק בנוגע להחלטה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאיננה בניית דירה חדשה.

כך, למשל, אם ניתן היתר בניה בהתאם להוראות חוק החיזוק, יכולים רוב של בעלי הדירות בבית משותף להחליט על שינויים ברכוש המשותף הנדרשים לצורך ביצוע העבודות על פי תוכנית החיזוק, למשל, העתקת דלת הכניסה לבית, שינוי מיקום מתקנים משותפים, ריצוף החצר וכיוצ"ב. בנוגע להחלטה לביצוע שינויים כנ"ל ברכוש המשותף רשאי בעל דירה להפעיל את זכותו בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק החיזוק ולהגיש תביעה בגין פגיעה מהותית בזכויותיו, למשל, עקב העתקת דלת הכניסה לבית בסמוך לחלון דירתו.

דא עקא, לב ליבה של התביעה דנן איננה בקשר לעבודות ברכוש המשותף בהתאם להוראות סעיף 3 לחוק החיזוק אלא ביחס להתקשרות עם קבלן לביצוע עבודות הכוללות בנייה של דירות חדשות.

ויודגש, על פי כתב התביעה המשיבה איננה מתנגדת לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית ובכלל האמור היא איננה מתנגדת להרחבת דירות, הוספת ממ"דים ומעלית. היא אף איננה מתנגדת להוספה של דירות בקומת הקרקע וקומה אחת על הגג (סעיף 1.ז. לכתב התביעה). התנגדותה היא לבניה נוספת ולתנאים בהסכם ההתקשרות עם הקבלן.

משכך, הוראות סעיף 6 לחוק החיזוק אינן חלות במקרה דנן.

למען שלמות התמונה אעיר כי לגישתי הוראות סעיף 71ג לחוק המקרקעין חלות מכח הדין הכללי גם על עבודה בהתאם להוראות סעיף 4 לחוק החיזוק, קרי, עבודה שמטרתה הרחבת דירה. כל שעשה חוק החיזוק בהקשר זה הוא להפחית את הרוב הנדרש לשם ביצוע עבודה על פי תכנית חיזוק הכוללת הרחבת דירה (במקום 3/4 מהדירות להם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף על פי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, נדרש עתה רוב של 60% מבעלי הדירות בהתאם לסעיף 4 לחוק החיזוק). אולם, כאמור לעיל, גם בכל הקשור להחלטה בדבר הרחבת דירות או הוספת ממ"דים אין המשיבה מתנגדת.

במקרה דנן אין בידי המשיבה כל עילה, בשלב זה, גם בהתאם לסעיף 5 לחוק החיזוק.

טענותיה של המשיבה בכתב התביעה הן בדבר קיפוח זכויותיה עקב חתימת בעלי הדירות על הסכם עם הקבלן לביצוע פרויקט תמ"א 38. המשיבה חוששת כי משנתקבלה ההחלטה מיום 02.01.12 ניתן יהיה לחייבה בביצוע ההסכם תוך "חסימתה" מלהעלות את טענותיה כנגד ההסכם, הפגיעה בזכויותיה או החלטת בעלי הדירות.

דא עקא, תביעתה של המשיבה הקדימה את זמנה. בעת הזאת התביעה תיאורטית בלבד ויתכן כי תביעה זו תהיה בכלל מיותרת.

ובמה אמורים הדברים.

סעיף 5 לחוק החיזוק קובע כי ביצוע עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה טעונה החלטה מראש של כל בעלי הדירות. אולם, המפקח רשאי לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של 2/3 מבעלי הדירות שלהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף, "ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו".

ויודגש, אישור כאמור של המפקח לביצוע העבודה יכול להינתן רק לאחר שנתקבל היתר בניה בהתאם להוראות חוק החיזוק, קרי, היתר בניה לפי חוק התכנון והבניה או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים בהתאם להגדרות חוק החיזוק.

היגיון רב יש בהגבלה האמורה – בטרם ניתן היתר בניה על פי הגדרת חוק החיזוק כאמור, לא ניתן לדעת באופן ודאי אילו עבודות מתבקש המפקח לאשר ואילו פגיעות אפשריות יהיו במי מבעלי הדירות בבית. בודאי שלא יכול המפקח לקבוע תנאים לביצוע העבודה או הגבלות כאלו ואחרות (על פי סעיף 5(ב) לחוק החיזוק), כפי שמתבקש גם בהליך דנן.

וכך, כל עוד לא נתקבל היתר בניה הרי שממילא, בהעדר החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית, לא ניתן לבצע כל עבודה כאמור ברכוש המשותף שמטרתה הוספת דירות, וממילא להסכם כנ"ל שלא נחתם על ידי כל בעלי הדירות בבית אין כל תוקף קנייני. משכך, גם אין כל ממש בחששה של המשיבה כי ניתן יהיה לכפות עליה את ביצוע העבודות להוספת דירות חדשות ללא היזקקות לערכאות משפטיות. בעלי הדירות בבית המעוניינים בביצוע הפרויקט, ככל שיעמדו בהוראות סעיף 5 לחוק החיזוק, יצטרכו להגיש תביעה כנגד המשיבה ובעלי דירות אחרים שלא נתנו את הסכמתם לביצוע הפרויקט, ולמשיבה יינתן יומה בהליך שכזה.

ממילא גם ההחלטה מיום 02.01.12 (שביטולה מבוקש) אין בה להעלות או להוריד בהקשר זה. תביעה המוגשת על פי סעיף 5 לחוק החיזוק הינה תביעה אישית של בעלי דירות בבית המעוניינים בביצוע העבודות (ברוב הדרוש) כנגד אלו המסרבים לביצוע. אין המדובר בתובענה במסגרת ניהולו הרגיל והשוטף של הבית או במסגרת סמכויות האסיפה הכללית של בעלי הדירות. ההחלטה מיום 02.01.12 איננה מאשרת הגשת תביעות על ידי נציגות הבית או במימונה כנגד בעלי הדירות אשר לא חתמו על ההסכם. כל שהוחלט הוא על העברת הטיפול לידי "עורך הדין אלי פיטרו המייצג את בעלי הנכסים", קרי, אלו אשר הסכימו להתקשרות עם הקבלן.

אומנם, לא בנקל יסלק בית המשפט תובענה על הסף כפי שקבעה הפסיקה – "סילוק תובענה על הסף – בין בדרך של מחיקה ובין בדרך של דחייה – הוא אמצעי שאינו ננקט כדבר של מה בכך, ובדרך-כלל יעדיף בית-המשפט, במידת האפשר, שלא לנקוט את האמצעי הדרסטי של שליחת התובע מעל פניו בטרם דיון ענייני בתובענה (ראו למשל: ע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין תל-אביב-יפו [4]; ע"א 35/83 חסין נ' פלדמן [5])" (ע"א 2452/01 דרור אורן, עו"ד נגד מגדל חברה לביטוח בע"מ פ"ד נח(1) 577). כב' הנשיא גורן בספרו סוגיות בסדר הדין האזרחי (מהדורה עשירית) בעמ' 172 קובע: "הנחייה כללית, שיש לראות בה את המדיניות השיפוטית הרצויה היא כי מחיקת תובענה או דחייתה על הסף "הן בגדר אמצעים, הננקטים בלית ברירה" די בכך שקיימת אפשרות, אפילו קלושה, שעל פי העובדות המהוות את עילת התביעה, יזכה התובע בסעד שהוא מבקש כדי שהתביעה לא תמחק באיבה" (ר' גםע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין פ"ד מ(2) 668).

אולם, במקרה דנן כאמור לעיל, אין אפילו אפשרות קלושה כי המשיבה תזכה בסעדים המבוקשים על ידה.

עיון בטענות המשיבה בכתב התביעה מלמד כי עיקרן מופנה כנגד ההתקשרות עם הקבלן לביצוע הפרויקט ולמעשה כלל לא כנגד ההחלטה מיום 02.01.12. ויודגש, אף אם תבוטל ההחלטה מיום 02.01.12, אין בכך להעלות או להוריד מיכולתם של בעלי הדירות להתקשר בהסכם תמ"א 38 כאמור, התקשרות אותה תוקפת המשיבה בתביעתה. מקומן הנכון של טענות אלו צריך להיות במסגרת תשובתה לתובענה על פי סעיף 5 לחוק החיזוק, אם וככל שתוגש, וממילא לא ניתן לכלול טענות אלו במסגרת תובענה על פי סעיף 6 לחוק הנ"ל.

כל עוד לא נתקבל היתר בניה לא ניתן לדון בטענות המועלות על ידי המשיבה (קיפוח זכויותיה, פגיעה בקניינה) וליתן לה סעדים מבוקשים (תשלום פיצויים, הפקדת ערבויות, תשלומי איזון). ממילא כל הדיון בתובענה בנסיבות אלה (לרבות בשאלות בנוגע לתנאי ההסכם וזהות היזם) הינו תיאורטי, בעת הזו, ועשויה להישאר ככזה באם לא יתקבל כלל ההיתר.

ויודגש, נדמה כי גם המשיבה מודעת היתה לכך כי תביעתה הקדימה את זמנה. כך, בכתב התביעה מפרטת היא כי היא מגישה את תביעתה "בשלב זה, למען הזהירות, וע"מ למלא אחר המועדים הקבועים בחוק". גם בדיון מיום 26.03.12 הבהיר בא כוחה "אם תינתן הסכמה ניתן לדחות את התביעה הזו לבוא המועד אבל אני לא מוכן שיאמרו לא הגשתם תביעה במועד לפי סעיף 71ג'" (עמוד 2 ששורה 5). אולם, כאמור לעיל, אין המדובר כאן בתביעה על פי סעיף 6 לחוק החיזוק וממילא כל הטענות בנוגע לעבודה על פי סעיף 5 מקומן במסגרת תובענה על פי סעיף זה כאמור.

לפני סיום אעיר כי גם לא ממש ברור לי מדוע הוגשה התובענה כנגד המבקשים והנתבע 5 דווקא. מכתבי הטענות עולה כי 26 מתוך 30 בעלי הדירות בבית חתמו על ההסכם עם הקבלן. כל טענותיה של המשיבה בכתב התביעה מופנות בנוגע לאותו ההסכם. לכאורה, לאור גרסת המשיבה בתביעתה, היה עליה לתבוע את כל בעלי הדירות בבית או למצער את אותם בעלי הדירות אשר חתמו על ההסכם כאמור. אף אם נקבל את גרסת המשיבה כי תבעה את אלו אשר הסכימו להחלטה מיום 02.01.12, לא ברור מדוע נתבעו הנתבעים דנן דווקא ולא כל הנוכחים ו/או המסכימים לאותה ההחלטה. משכך, ממילא, צדדים רלבנטיים להליך זה לא צורפו לתובענה.

אין בידי לקבל את טענת המשיבה לדחיית הבקשה בהעדר צירוף של תצהיר. הבקשה מתבססת על טיעונים משפטיים הקשורים בטענה העובדתית כי טרם ניתן היתר בניה לפרויקט בהתאם להוראות חוק החיזוק. טענה זו איננה מוכחשת ומשכך ממילא אין נפקות לאי הגשתו של תצהיר (שגם לא צורף לתמיכה בעובדות הנטענות בתשובת המשיבה) לתמיכה בעובדה האמורה.

סיכום

לאור כל האמור לעיל אני מקבל את הבקשה ומורה על מחיקת התובענה על הסף.

אומנם הבקשה הוגשה על ידי המבקשים בלבד. אולם, מוצא אני לנכון לקבוע דין זהה גם לגבי הנתבע 5.

מובהר בזה כי המשיבה תוכל לשוב ולהעלות טענותיה במסגרת הגנתה בתובענה שתוגש, אם תוגש, בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק החיזוק.

בנסיבות דנן אינני מוצא מקום לחייב את מי מהצדדים בהוצאות ההליך וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח לכל אחד מהצדדים העתק ההחלטה בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתנה בלשכתי היום ‏ה' ניסן תשע"ב, ‏28 מרץ 2012, בהעדר הצדדים.

5129371

54678313

                                                                                                              אורן סילברמן

5129371

54678313                                                                                                   מפקח על רישום מקרקעין

    תל אביב

אורן סילברמן 54678313-64/12

‏(ת"א) 64/12 ‏ ‏ עקיבא צוקרמן נ' נורית פיאט